弁護士奧野舞のブログ

弁護士法人シティ総合法律事務所(http://www.city-lawoffice.com/)

【相続・財産管理】要らなくなった不動産の行く末は?

お盆です。

 帰省したついでに,「うちは将来相続でもめたりしないんだろうか。」「うちには財産がいくらあって,誰がどう管理しているんだろうか。」なんてことを考えたりしませんか?(しないですかね。)

 

実際の遺産相続の場面においても,生前に財産関係の整理をする場面においても,不動産があると,なかなか手間がかかります。

 

現金や有価証券は相続分どおりに分けることが出来ても,不動産は性質が異なります。

実際の遺産分割の場面では,どういう分割の仕方をしているかというと,大きく分けて,

①相続人のうちの1人が不動産を現物で取得して,他の相続人には,不動産の価値に相当する現金(「代償金」といいます。)を支払う方法

②不動産を売却してお金に換え,その現金を相続人全員で相続分どおりに分ける方法

があります。

 

実際に数字を入れてイメージしてみます。

 

【事例】

亡くなったAさん(男性・80歳)には,妻(75歳)が一人,子どもが二人(40代,既に本州でそれぞれ家庭を築いている。)いました。

Aさんが残した遺産は,Aさん名義の自宅(小樽市)の土地・建物(固定資産評価額で,合計3000万円)と,預貯金3000万円でした。

法定相続人である妻(相続分=2分の1)と子ども二人(各自の相続分=4分の1)の間では,相続分どおりに遺産分割をする意向で,合意が出来ています。

 

この事例の場合,Aさんの遺産総額が6000万円なので,妻が受け取る遺産総額は3000万円,子どもが受け取る遺産総額はそれぞれ1500万円になります。

あとは,Aさん名義の土地を今後どうするかによって,上記①②のいずれを選ぶのかを考えます。

 

例えば,妻が今後も小樽の自宅に住み続けるのであれば,①の方法を選択し,不動産は妻が取得して,不動産価値相当額の代償金を子どもら二人に支払えばよいということになります。

ここで,法定相続人である子どもらは,本来小樽の不動産についても4分の1ずつ権利がある(持分権といいます。)ので,3000万円の不動産のうち750万円分に相当する持分権があります。不動産を単独で取得した妻は,合計1500万円を現金で子どもら二人に対して支払えば,法定相続分どおりに遺産分割が出来たことになります。

 

では,妻が「一人で一軒家に住むのもしんどいから,老人ホームに入ることにした。自宅はもう誰も住まないので,処分に困っている。」と話している場合はどうでしょう。

子どもらも小樽に帰って生活する予定はないですし,不動産を残しておいても,空き家のままで固定資産税を毎年払い続けるだけになってしまい,もったいないですよね。

 

こういう場合は②の方法を選択し,小樽の自宅を売却して現金に換え,預貯金と同じように,相続分どおりに分けてしまえば,綺麗に分割できます。

 

もちろん,すんなりと①か②で分割できる場合ばかりではありません。

①の方法をとるとき,

事例では,Aさんが預貯金を3000万遺してくれたので,妻は自分が相続した1500万円の現金を子どもらへの代償金に充てて支払えば,一件落着でした。

仮に,Aさんが預貯金や他の財産を全く遺さないで亡くなり,妻自身の財産も無い場合,妻は小樽の自宅を取得したとしても,子どもらに代償金合計1500万円を支払うことができません。

 

②の方法をとったとき,

「そもそも,小樽の自宅はそんなすぐに買い手がついて売れる物件なのか?」という問題があります。

 

こういった不都合があって①②の方法を採ることが難しい場合,

誰も取得する予定がなく,買い手がつきそうにない不動産はどうなるかというと,相続人全員での「共有」物件という,何だか中途半端な状態になってしまいます。

 

このように,遺産に不動産があるか,その不動産を単独で取得したい相続人がいるか,代償金を準備できるか,不動産の処分の見込みがあるのか,誰が売却の手配をして話を進めるのか・・・といった,様々な事情の中で,「現時点でどのような分割方法がベストなのか」ということを考えていくのが遺産分割協議の場です。

 

いざ遺産分割の時になってから,法定相続人全員に連絡をとって不動産の分割協議をするのはなかなか骨が折れます。

 

今のうちに,どういう処分が現実的なんだろうと考えておくことをお勧めします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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